Vous ambitionner acheter une résidence principale, défiscaliser votre patrimoine, ou encore préparer votre retraite en constituant un patrimoine immobilier qui vous générera des flux financiers réguliers, le financement de ce patrimoine immobilier a fait certainement partie de vos principales préoccupations. Entre un apport personnel, un prêt épargne logement, un prêt employeur, un prêt à taux Zéro, etc., ni le choix du type de prêt, ni d’ailleurs le montage d’un financement combiné ne sont évident à décider. Par ailleurs, et avant de commencer à arbitrer les différentes alternatives disponible en matière de financement, il y a lieu à se fixer des objectifs outre le fait d’acquérir le bien. Ces objectifs passent forcement par la réponse à certaines questions, dont notamment : est-ce que ma situation familiale et professionnelle me permet d’engager l’acquisition de ce bien ? Quel est le prix maximum que je suis prêt à payer ? Est-ce que j’ai une capacité de financement disponible et réalisable ? Est-ce que je peux profiter d’un effet de levier au vu de mes revenus actuels et futurs ? Quelle est la durée optimale du prêt en cas de financement à crédit ? Etc. En somme, autant de réponses que de questions qui doivent précéder le choix du type de financement.
Ainsi, la réponse au besoin de financement doit obéir aux exigences des objectifs initialement fixés. Si vous avez une capacité à profiter d’un effet de levier, à savoir pouvoir bénéficier d’une déduction des intérêts relatifs au prêt à travers un déficit foncier, vous devez calculer le plafond de la somme à emprunter. Par la suite, vous devez chercher le reliquat pour le financement de votre patrimoine immobilier - à acquérir - dans votre capacité d’apport personnel. Cette capacité de financement pourrait être préparée à l’avance moyennant une épargne. D’autres ressources de financement peuvent être assimilées à un apport personnel notamment à l’égard de votre banquier. Parmi ces ressources, on peut bien citer les dons et prêts familiaux, les plus-values sur la revente d’un bien, etc. Il y a lieu à noter que plus votre apport personnel est important plus vous bénéficierez de bonification sur le taux du prêt. Selon les spécialistes, un taux d’apport personnel de 30% fait considérablement baisser le taux.
Une fois le ratio d’endettement sur l’opération d’acquisition du bien est fixé, vous devez choisir le meilleur emprunt qui répond à vos besoins. A la base, deux types d’emprunts s’offrent à vous en matière de financement bancaire. Le premier est un emprunt amortissable, autrement dit vos mensualités comporteront le remboursement d’une partie du capital majorées des intérêts sur le capital restant dû. Le deuxième est un emprunt In Fine, c'est-à-dire que vos mensualités seront seulement composées d’intérêt sur le capital emprunté. Ce dernier sera remboursé en totalité à l’échéance. Ce deuxième type d’emprunts est généralement destiné aux personnes ayant un plafond assez élevé de déduction d’un éventuel déficit foncier et qui sont sûr d’avoir dans leur schéma d’investissement en fin de période les disponibilités nécessaires pour le remboursement du capital.
Après avoir choisi le type d’emprunt, ce n’est qu’à ce moment que vous devez commencer à comparer les différentes offres en matière de taux. Si vous avez déjà un plan d’épargne logement, vous bénéficierez automatiquement d’un taux bonifié. Sinon, c’est plutôt en comparant le Taux Effectif Global – TEG – des différentes offres que vous pouvez vous décider sur le meilleur des emprunts bancaire. Notons que le TEG est calculé sur la base du taux nominal majoré de tous les frais payables par le client. Ces frais sont généralement matérialisés par les frais de dossier, les frais de constitution de garantie, les commissions des intermédiaires qui ont permis l'obtention du prêt, les frais fiscaux, les frais d'assurance si sa souscription est obligatoire pour l'emprunteur, etc. pour le reste et afin d’être sûr que vous avez fait le bon montage du financement de votre patrimoine immobilier, il faudrait qu’à l’échéance la valeur de votre bien majorée par la charge fiscale y afférente et diminué des éventuelles recettes nettes d’impôt soit supérieur à votre effort de financement total.
En guise de conclusion, si vous avez une situation relativement spéciale, à savoir vous avez plus de 60 ans ou encore que vous aller partir en retraite dans quelques années, n’hésitez pas à contacter votre banquier. Des solutions existent désormais pour ces deux types de clients. Les 60 ans et plus peuvent emprunter moyennant des produits d’assurances adaptés selon l’âge. Les futurs retraités peuvent bénéficier désormais d’échéanciers adaptés à leur capacité de remboursement et ce, en tenant compte de la diminution des revenus après la liquidation de leur retraite.