La Loi Demissine permet en acquérant un bien neuf dans une Zone de Revitalisation Rurale – ZRR – et en le louant – pendant une période prédéfinie - à un gestionnaire professionnel, qui le meuble, de bénéficier d’avantages fiscaux. Cependant, le dispositif de défiscalisation par la Loi Demissine se distingue des autres dispositifs par un investissement optimal prédéfini. En effet, les réductions d’impôt notamment sur les coûts d’acquisition sont plafonnés à 50.000 euros pour un célibataire, veuve ou divorcée, et à 100.000 euros pour les couples. Partant de cette donne de base et pour une réduction d’impôt de 25% dudit coût d’acquisition à étaler sur 6 ans, ce gain d’impôt serait pour les célibataires de 2.834 euros et de 4.166 euros pour les couples. Ainsi, ce dispositif est destiné notamment aux couples ayant une facture fiscale entre 4.000 et 5.000 euros et une capacité de financement limitée aux plafonds sus-indiqués.
Outre l’avantage de déductibilité du coût d’acquisition, la Loi Demissine qui sert essentiellement le développement du tourisme dans les zones de Revitalisation Rurales – ZRR -, offre l’avantage de récupérer la TVA (19,6%) sur le bien objet de la défiscalisation. Cependant, cette exemption de la TVA est étalée sur 20 ans. En d’autres termes, en cas de cession du bien avant 20 ans, vous devenez redevable à l’administration fiscale de la TVA au prorata temporis. Dans le même registre, la réduction d’impôt n’est définitivement acquise qu’au terme du bail signé avec le gestionnaire et toute cession anticipée fera l’objet d’une requalification fiscale. Ce dispositif de défiscalisation offre aussi la possibilité d’occupation des lieux pour une période pouvant aller jusqu’à 8 semaines par an, ainsi que la réduction d’impôt relatives aux loyers versés par le gestionnaire.
Afin de mieux cerner ce dispositif de défiscalisation, prenons l’exemple d’un couple appartenant au foyer fiscale relatif à la TMI de 30%, qui va investir 115 mille euros HT dans l’acquisition d’un bien neuf à financer entièrement par un prêt bancaire au taux de 4,5%. Le loyer annuel est valorisé à 4,5% du prix du bien hors taxes. Cet investissement donnera initialement un droit de déduction de 25% du coût d’acquisition majoré par la TVA récupérée au taux de 19,6%, soit un montant global de 47.540 euros à étaler sur 6 ans. Ajoutons à cela la déduction des charges d’intérêts sur emprunt pendant les 15 ans de remboursement, et en prenant en compte les loyers perçus ainsi qu’un taux de revalorisation du bien de 1% l’an, le couple se trouvera au terme des 20 ans nécessaires à l’exemption de la TVA avec une richesse additionnelle de plus de 95 mille euros pour une propriété valorisée à près de 160 mille euros.
De cet exemple, l’accession à la propriété à travers ce dispositif relatif à la Loi Demissine s’est principalement faite à travers les loyers perçus ainsi que les économies d’impôts et de TVA déduite. Cependant, ce cas serait encore plus intéressant en intégrant d’autres variables donnant lieu à des déductions d’impôts et ce, telles que les frais et charges liés au loyer. Ce dispositif devrait intéresser les couples en quête d’éléments d’actifs pouvant garantir un capital retraite.